Kommenteeri

Tartu korteriomandite hinnad 2005 - 2020

Mitmed inimesed leiavad, et kinnisvarasse investeerimine on turvaline ja kasumlik investeering. Hea majandamise juures võib väljaostetud kinnisvara aastane tootlikkus olla 5 - 10 %, laenuga ostetud kinnisvara tootlikkus aga isegi üle 20 %.  

On põhjendatud väide, et kinnisvara säilitab oma väärtuse pikas perspektiivis. Kinnisvarahinnad on kapitalistlikus ühiskonnas läbi aegade tõusuteel olnud, sest positiivse iibe korral toimub pidev turuosaliste juurdekasv. Tänapäeval, mil pangad võimaldavad pea kõigil võrdlemisi odava intressiga eluasemelaenu võtta ning Eesti inimeste usk kinnisvarainvesteeringu kasumlikkusesse on jääv, ei ole languse hirmu ka negatiivse iibe korral.

Järgnevas artiklis vaatleme Tartu kinnisvarahinna muutusi aastatel 2005 - 2020. Antud artiklis tehtavad järeldused tuginevad Maaameti ja KV.ee korterite hinnastatistikale.

Tartus on 13 piirkonda, millede puhul saame rääkida aktiivsest kinnisvaraturust: Annelinn, Jaamamõisa, Karlova, Kesklinn, Raadi-Kruusamäe, Ränilinn, Ropka, Supilinn, Tähtvere, Tammelinn, Ülejõe, Vaksali ja Veeriku. Aastatel 2005-2020 on igakuiselt teostatud arvestatav hulk tehinguid peamiselt 6 piirkonnas: Annelinn (6783 tehingut), Karlova (3417), Ülejõe (3130), Kesklinn (3102) ja Vaksali (1476). Sellest nimekirjast jääb napilt välja ka Veeriku (1382) ja Jaamamõisa (1332), mille korterite müügi aktiivsus sai möödunud kinnisvarakriisis tugevalt kannatada. Ülejäänud piirkondade puhul saab rääkida peamiselt eramajadest või madalast müügiaktiivsusest.

Aastal 2005 teostati Tartus veidi üle 2600 korteri müügi tehingu. Võrdluseks aastal 2019 oli korteritehinguid pea neljandiku võrra vähem (1965). 2008. aasta kinnisvarakriis on jätnud kinnisvaraturule tugeva jälje ning pangad on täna eluasemelaenude andmisel ettevaatlikumad. Kõrgemast laenu sissemakse ja/või tagatise nõude tõttu on turuosaliste ostujõud väiksem ning see kajastub ka müügitehingute hulgas. Seejuures on põnev asjaolu, et väljaantud laenude hulk on kahekordistunud. Eesti Panga andmetel oli 2005. a keskel kodumajapidamistele antud eluasemelaenude laenude arv u 90 000, tänavu mais aga veidi alla 187 000. Kriisist on taastunud peamiselt 4 piirkonda, kus korteri müügi tehingute arv aastal 2019 on samas suurusjärgus 2005. aastaga: Kesklinn (277 vs 308), Ülejõe (280 vs 239), Raadi-Kruusamäe (114 vs 94), Ränilinn (163 vs 50) ja Tähtvere (38 vs 44). Napilt jäävad loetelust välja ka Tammelinn, Karlova, Jaamamõisa ja Vaksali.

Tartu kinnisvaraturul võib märgata 2 suuremat trendi:  

  • Ostjad on hakanud eelistama linnaäärseid piirkondi, kuhu on kerkinud ka ohtralt uusarendusi. Seda näitab müügitehingute kasv Raadi-Kruusamäe ja Ränilinna piirkonnas.
  • Ostja huvi Annelinna piirkonna vastu on drastiliselt vähenenud. Tehingute arv aastal 2019 on vähenenud poole võrra võrreldes aastaga 2005. 

Kuulutusportaali andmetel on kõrgeim ruutmeetri hind 2020. aasta mais Kesklinna piirkonnas ning sellele jääb napilt alla Supilinn uhkete uusarendustega, mis keskmist hinda kergitavad. Kuigi Supilinnas tehtavate korteri müügi tehingute arv on võrdlemisi madal, on niši ostja nõus raha välja käima kodu eest miljööväärtuslikus piirkonnas. Viiendiku võrra madalama hinnaga järgnevad Tähtvere, Tammelinna ja Karlova piirkonnad.

Võrreldes aastaga 2007 (hetk enne majanduskriisi) on protsentuaalselt korterite keskmine ruutmeetrihind tõusnud enim Supilinna piirkonnas (80 - 90 %), sellele järgneb Kesklinna piirkond (~50 %), Ränilinn ja Tammelinn (40 %). Ülejäänud piirkondade juurdehindlus jääb 30 % ringi. Olles ostnud 2007. aastal keskmise kahetoalise (u 40 m²) korteri Tartu kesklinnas hinnaga 65 000 €, maksnuks see täna, peale kerget värskenduskuuri, u 80 000-90 000 €.

Kinnisvarakriisi pimedaimatel aegadel kaotas enim väärtust protsentuaalselt Ihaste ja Variku piirkond (40 %). Ülejäänud piirkondade hinnalangus jäi enam-vähem samasse suurusjärku (20 - 35%). Vapraimalt pidas vastu Tähtvere piirkond, kus kuulutuste keskmine hind sai kannatada kõige vähem (10 - 20 %). Olles kaotanud maksevõime sügaval kriisi ajal, oleks ostja, eelmise näite puhul, saanud kesklinna korteri müügist tagasi kõigest u 47 000 €, jäädes 18 000 € kahjumisse. Tänapäeval kaitsevad end pangad selliste stsenaariumite eest, nõudes kõrgemat sissemaksu või lisatagatist.

Piirkondadest, kus tehakse enim tehinguid, on kuulutuse ja reaalse müügihinna vahe protsentuaalselt madalaim Annelinna (15 aasta keskmine: ~13,7%) ja Ülejõe (~14,7%) piirkonnas. Volatiilseimaks võib pidada Karlova piirkonda, millele järgneb Kesklinn ja Jaamamõisa. Piirkondades, kus on palju sama tüüpi kortereid (planeering, ehituskontruktsioon, fassaad), on keskmine hind ühtsem (nt Annelinn). „Suurema valikuga“ piirkondades kipuvad korteriomanikud ülehindama oma korteri turuväärtust (nt Kesklinn). Väiksema tehingute arvuga piirkondadest on volatiilseimad Tähtvere ja Supilinn. Volatiilsuse põhjuseks ei pruugi olla (ainult) väärtuse ülehindamine, vaid ka müüdavate korterite väga lai valik, mitmed uusarendused, aga ka drastiliselt erinev korterite seisukord. Parema ülevaate annaks mediaanhindade võrdlus.

Lisa kommentaar

Email again: